- Новости

Заключение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора




Другой порядок приобретения прав на земельные участки в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки, кроме как на условиях множественности лиц на стороне арендатора. Поскольку представленный на регистрацию договор аренды земли не соответствовал указанным требованиям, то отказ в регистрации был правомерен <*>. ——————————— <*> См.: Судебные акты арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-15788/02-94-93: решение от 25 июля 2002 г., Постановление от 21 ноября 2002 г.; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2003 г. по тому же делу; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. по тому же делу.

И последнее, п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ применяется к тем правоотношениям, которые возникли после вступления в действие Земельного кодекса РФ, поэтому при наличии заключенных договоров аренды земли до 30 октября 2001 г. (до вступления в действие Земельного кодекса РФ) внесение в них условий, касающихся множественности лиц на стороне арендатора, осуществляется при наличии волеизъявления сторон по договору аренды.
Арендные платежи оплачиваются более 1 года с момента возникновения права собственности на долю в доме, но фактического пользования земельным участком не происходит, только есть дорога к дому (доля арендатора 745,6 кв. м -достаточно большой земельный участок). (Повторюсь, на сегодняшний день договор аренды оформлен только у 1-го собственника, остальные в договор аренды не вступали).

Договор аренды с множественностью лиц

При обращении к собственнику (администрации) о подписании дополнительного соглашения об определении порядка пользования земельным участком для Арендатора, заключившего договор в размере его доли в праве собственности на здание — получен отказ.

Могу ли я составить соглашение об определении порядка пользования для себя, с учетом доли в праве собственности на дом и соответственно арендных платежей и зарегистрировать его в росеестре? Или как лучше поступить в данной ситуации?

Рассматривают ли суды споры о порядке пользования земельных участков, находящихся в аренде? Фактически же получается, что у остальных сособственников право на пользование участком не считается возникшим? К кому в данном случае предъявлять иск?

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Кассация из мотивировочной части решения и постановления вывод о ничтожности исключила, указав на то, что т.к. мы не являемся стороной сделки, прав и обязанностей она для нас не создает, соответственно оспаривать мы ее не можем.

Мы считаем размер земельного участка незаконным. Почему тогда обязаны вносить плату за землю в пропорциональном отношении к площади всего земельного участка?

Спор с основным арендатором и арендодателем будет простой и бесполезный. Суд сошлется на 20 пункт ПП ВАС РФ № 11 о пропорциональности и далее разбираться не будет. А пропорциональность, в свою очередь, в два раза больше, чем мы занимаем.

Участок мы конечно выделим и выкупим, но что делать с платой за землю в период действия договора? Я уже указывала, что основной арендатор выкупил одну площадь, а в период действия договора остался должен за другую.

Основной арендатор пытался оспорить размер земельного участка, суд сослался на Пленум и взыскал в два раза больше, чем он фактически занимает. В вышестоящих инстанциях все устояло.

Одних возражений недостаточно, необходимо проводить землеустроительную экспертизу и нормативно обосновывать, что эксплуатации здания нужна меньшая площадь, нежели установленная договором аренды. Конечно же имеет значение и то как вёл себя арендатор при заключении договора, высказывались ли им возражения по площади участка.

У вас понимание объекта аренды идёт с точки зрения норм гражданского права, а надо смотреть на данную проблему с точки зрения норм земельного права и учитывать особенности правового регулирования земельно-имущественных отношений.

ФАС указал, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Учитывая вышеизложенное, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников объектов недвижимости или помещений, расположенных на этом земельном участке, так и одного из них.

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций. Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность». Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ. Также следует оговориться, что в данной статье не будут рассматриваться случаи общей совместной собственности и речь пойдет только о долевой собственности.

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Данный принцип является фундаментальным, гарантирующим собственнику возможность господствовать над вещью (называться ее собственником), извлекать выгоду от использования вещи, определять ее дальнейшую судьбу.
Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Солидарные обязанности арендодателей

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание при передаче имущества в аренду – собственники должны быть единогласны в своем желании и любые действия, связанные с передачей земельного участка, находящегося в собственности нескольких лиц, должны осуществляться по соглашению.

Из вышеуказанных норм также следует и то, что любое изменение и расторжение условий договора аренды должно осуществляться по соглашению всех собственников земельного участка. Таким образом, не допускаются ситуации одностороннего отказа от исполнения договора одним из арендодателей. Аналогичный вывод сделан в Постановлени и Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

Заявление об аренде земельного участка со множественностью лиц

Вместе с тем, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, если при этом не нарушается принцип преимущественного права покупки, закрепленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности на сданную в аренду долю в праве собственности на земельный участок в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не влекут изменения условий аренды. Аналогично разрешается судьба арендных правоотношений в случае смерти одного из арендодателей – соответствующие права и обязанности возникнут у наследников.

Утвердить типовую форму договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для использования при заключении договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (прилагается).

Контроль исполнения постановления администрации города возложить на начальника Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска А.М.Ахмезьянова.



Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *