- Статьи

Ремонт и содержание мкд




В рассылаемых собственникам квитанциях обязательно присутствует строка «Содержание и текущий ремонт». Именно так жильцы оплачивают значительную часть работ, постоянно выполняемых управляющей организацией в МКД. В то же время у многих остаются вопросы относительно того, что входит в содержание и ремонт, как контролируется качество работ, и кем устанавливаются тарифы. Детальному изучению всех этих моментов и посвящена наша статья.

Многоквартирный дом – это сложный хозяйственный комплекс, включающий в себя помещения разного назначения, инженерные коммуникации, оборудование и строительные конструкции. В процессе эксплуатации все это нужно поддерживать в нормальном состоянии, в том числе, убирать, контролировать износ и при необходимости восстанавливать. Входящие сюда работы и называются содержанием и ремонтом МКД. Они проводятся для обеспечения комфорта и безопасности жильцов, а также продления срока службы здания.
Общие тезисы относительно содержания и текущего ремонта МКД приведены в ст. 154 ЖК РФ. Согласно этому ключевому документу так называется список сезонных и прочих работ, выполняемых для поддержания надлежащей функциональности и внешнего вида МКД. Исполнитель услуг по обслуживанию домов устраняет недочеты и ликвидирует поломки для того, чтобы создать собственникам комфортные условия проживания.

Содержание и ремонт МКД: порядок проведения работ, контроль, ответственность

Речь здесь идет о содержании общедомового имущества. Все, что относится к квартирам и считается частной собственностью владельцев помещений, поддерживается в нормальном состоянии самими жильцами. Важным нормативным актом в этом вопросе является ПП № 491 от 13 августа 2006 года, утверждающее Правила содержания имущества МКД. В ст. 10 этого документа указывается, что общедомовую собственность требуется содержать в соответствии с требованиями законодательства. За нарушения установлены санкции. Управляющая организация обязуется не только следить за состоянием общего имущества, но и заниматься предотвращением его порчи.

Общедомовую собственность часто называют активами МКД. Рассмотрим подробнее, что входит в содержание и текущий ремонт общего имущества, то есть в поддержание нормального состояния долевых активов владельцев квартир и нежилых помещений.

Важно подчеркнуть, что все перечисленные работы проводятся только в отношении общедомового имущества. Если речь идет не об объектах коллективного пользования (квартира, нежилое помещение или участок в частном владении), то техническое обслуживание МКД на него не распространяется. Здесь все работы по ремонту, содержанию и благоустройству проводятся непосредственными владельцами.

Что такое содержание и текущий ремонт помещений в МКД

У управляющей компании есть право отказаться от выполнения подобных работ по просьбе собственников. Все УО занимаются обслуживанием МКД строго по договору управления, в котором и прописывается перечень проводимых ими мероприятий. Если затребованные работы не заложены в это соглашение заранее, то их выполнение не является обязательным. Отказ от проведения подобных мероприятий не будет считаться нарушением.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Что входит в содержание и текущий ремонт

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Кто контролирует тарифы на содержание и ремонт

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Шаг 3. Для каждой части общего имущества составить список необходимых работ (услуг) для поддержания в надлежащем техническом и (или) санитарном состоянии.

Собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо знать, из чего состоит принадлежащее им общее имущество, чтобы они могли обеспечить его надлежащее содержание.

В этом случае совету МКД имеет смысл проверить правильность и полноту описания общего имущества (провести своего рода инвентаризацию) и при необходимости внести дополнения или изменения. Если такого описания нет, то надо его сделать. В этой работе совету дома может помочь кто-то из собственников помещений, имеющих строительное или другое инженерно-техническое образование. Добросовестная управляющая организация также не откажет совету дома в помощи.

Для описания состава (или инвентаризации) общего имущества необходимо провести осмотр многоквартирного дома и внести название каждой части (элемента) общего имущества, выявленного при осмотре, в заранее подготовленную форму. Пример формы для описания общего имущества приведен в таблице.

При определении состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 2, 5, 6 и 7). Если возникают какие-то сомнения, можно руководствоваться отличительным признаком общего имущества: общее имущество предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

Границы и размер земельного участка, входящего в состав общего имущества, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и указываются в кадастровом плане земельного участка.

При определении состава общего имущества целесообразно одновременно указывать качественные характеристики каждой части общего имущества (например, наружные стеновые конструкции – панельные или кирпичные, трубы – стальные, чугунные или пластиковые и т.д.), а также технические и количественные характеристики. Среди количественных характеристик особенно важны те, которые будут определять объем выполняемых работ по содержанию той или иной части общего имущества.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Таким образом, содержание общего имущества (далее — ОИ) включает в себя в числе прочего приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании ОИ, а расходы на приобретение таких ресурсов, соответственно, включаются в состав расходов за содержание ОИ многоквартирного дома (далее — МКД).
При этом согласно пункту 11 Правил 491 «содержание ОИ» включает в себя приобретение коммунальных ресурсов на содержание ОИ, а согласно п.2 ч.1, п.1 ч.2 ст.154, ч.9.1 ст.156 ЖК РФ и п.29 Правил 491 «плата за содержание жилого помещения» содержит в себе плату за коммунальные ресурсы на содержание ОИ. Из комплексной оценки приведенных норм вытекает, что коммунальные ресурсы на содержание ОИ дважды оплачиваются в составе платы за содержание жилого помещения (один раз в составе «платы за содержание ОИ», структурно входящей в состав «платы за содержание жилого помещения», второй раз — в составе непосредственно «платы за содержание жилого помещения»). Представляется необходимым внести поправки в жилищное законодательство РФ для устранения указанного несоответствия.

Состав услуг и работ по содержанию жилого помещения менялся неоднократно, и никогда изменение этого состава не влияло на порядок установления и размер платы за содержание жилья.

То есть, в случае управления домом управляющей организацией (далее — УО) размер платы за содержание жилых помещений устанавливает общее собрание собственников, а в случае управления домом ТСЖ или ЖСК, размер платы за содержание жилых помещений устанавливается на основании сметы доходов и расходов.

Часть 1 статьи 450 ГК РФ устанавливает: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».
Поскольку указанное требование содержится в ЖК РФ, согласно ч.1 ст.432 ГК РФ определение порядка определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения относится к существенным условиям договора, без согласования которого сторонами (согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ одной стороной является УО, второй – собственники помещений) договор не может считаться заключенным. Изменение договора управления согласно ч.8 ст.162 ЖК РФ производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, при этом ч.1 ст.450 ГК РФ предусматривает изменение договора либо по соглашению сторон, либо в случаях, предусмотренных законами. Необходимо отметить, что по вопросу включения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ, в состав платы за содержание жилых помещений, требований к изменению договоров управления ни один закон не устанавливает.



Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *