- Статьи

Как происходит дарение квартиры




Дарение — один из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками и супругами. Если такие сделки совершают лица, не состоящие в родстве, то с большой вероятностью можно утверждать, что такая сделка притворная, т.е. имеет целью скрыть под видом дарения обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — с целью обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости. Но такие сделки не входят в предмет нашего интереса. Мы будем говорить о настоящей процедуре дарения между родственниками и близкими.

При этом по форме и содержанию договор дарения (или дарственная) квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Дарение квартиры близкому родственнику

Под имущественным правом следует понимать, например, права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного в порядке так называемого 214-го ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), т.е. фактически это права на будущую квартиру в конкретном жилом доме. Именно такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по вышеуказанному договору в пользу одаряемого, совершая, в том числе, дарение квартиры между близкими родственниками.
То же можно сказать и о любых правах, выраженных в ценной бумаге. Передавая в дар ценные бумаги близкому родственнику или кому-либо еще, вы фактически дарите имущественное право, удостоверяемое такой ценной бумагой. Например, вышеуказанный закон предусматривает такую ценную бумагу, как жилищный сертификат — облигацию особого вида, в которой также выражено право на получение квартиры в будущем от ее эмитента — лица, выпустившего жилищный сертификат (п. 2 ч. 2 ст. 1 указанного закона).

Следует иметь в виду, что в силу той же ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи, денег, права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такой договор считается притворным, и к нему применяются правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, например, купли-продажи недвижимости. То есть этим еще раз подчеркивается безвозмездность договора дарения как между близкими родственниками, так и между любыми другими лицами.

Действующий закон говорит, что обещание подарить что-либо конкретное также признается договором дарения, и обязывает обещавшего, если его обещание было выражено в соответствующей юридической форме ясно и недвусмысленно, совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного имущества, в том числе квартиры.
ВЕСТИ.РУ/НЕДВИЖИМОСТЬ. Проект «Вести.Недвижимость» создан для тех, кого интересует сфера недвижимости и свежая информация о ценах на рынке недвижимости. На портале представлены последние новости, актуальные спецпредложения компаний-застройщиков и интервью экспертов рынка. Вести.Недвижимость создан специально для покупателей и людей, профессионально связанных с рынком недвижимости.

На сегодняшний день становится популярным передача права собственности на недвижимость посредством дарения. По понятным причинам чаще всего дарят квартиру родственникам, во избежании волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя, а также если при жизни он хочет быть уверенным, что квартира будет принадлежать именно этому лицу, а не другому родственнику.

При дарении квартиры близкому родственнику, последний освобождается законодательством от уплаты 13% от дохода в качестве налога. К таким субъектам Семейный и Налоговый кодексы РФ относят:

  • Мужа и жену;
  • Родителей и детей, а также усыновителей и усыновленных ими несовершеннолетних лиц;
  • Бабушек, дедушек и внуков;
  • Братьев и сестер, как имеющих одних родителей, так и имеющих общим только одного родителя.

С 1 января 2016 года определены новые правила формирования цены сделки для целей налогообложения: стоимость жилья, земельного участка и пр. теперь ориентирована на кадастровую стоимость. Таким образом, для налогообложения она не должна быть ниже кадастровой более, чем на 30%, даже если в договоре указана меньшая стоимость, расчет будет произведен как минимум от 70% кадастровой оценки недвижимости. За исключением случаев, когда кадастровая стоимость не определена или цена недвижимого имущества по договору меньше 1 млн. руб (или кадастровая стоимость менее 1 428 571 руб).

Эти правила распространяются на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года, налогооблагаемая стоимость жилья, приобретенного ранее будет рассчитываться по-старому.

Гражданский кодекс в нормах ст.574 предусматривает требование о том, что любые сделки с недвижимым имуществом должны пройти процедуру государственной регистрации. Однако, ФЗ № 302 от 30.12.2012 г. вносит определенные коррективы в указанный выше порядок. И с марта 2013 г. нужно произвести регистрацию только прав собственности, то есть переход права собственности от дарителя к одаряемому (ранее нужно было регистрировать сам договор дарения).

Составляя договор, в нем целесообразно указать следующего рода информацию:

  • Дату, место заключения.
  • Паспортные данные одаряемого лица и дарителя.
  • Исчерпывающие сведения о квартире, передаваемой в дар, а именно: адрес, количество комнат, площадь, кадастровый номер и т.д. Эти данные должны соответствовать тем, что содержит кадастровый паспорт помещения.
  • Наименование и реквизиты документа, подтверждающего наличие права собственности на квартиру у передающего ее в дар.
  • Указание на то, что в дар оформляется лишь часть квартиры, если этот факт имеет место.
  • Есть ли у квартиры обременения. Если – да, то вид обременения (например, ипотека, аренда, залог или арест).
  • Перечень прав и обязанностей дарителя, одаряемого, ответственность этих лиц, порядок расторжения договора. Как правило, эти положения договора дублируют соответствующие нормы Гражданского кодекса.

Законодатель не счел необходимым обязать удостоверять нотариально договор при передаче квартиры как дара (не считая случаев дарения доли/долей (нотариальное удостоверение сделки тогда обязательно). Но если стороны пожелают, то подобное соглашение можно заверить у нотариуса.

Дарение является безвозмездным договором передачи имущества. Такой тип сделки обладает как плюсами, так и минусами. Для полноценного понимания необходимости оформления такого договора, имеет смысл подробнее рассмотреть его возможные преимущества и недостатки.

Близкими родственниками, освобождающимися от налога, считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

К примеру, если собственник подарит квартиру стоимостью 10 млн руб. своей гражданской супруге, последней предстоит заплатить налог в размере 1,3 млн руб.

Другим основанием отмены дарения может послужить заблуждение дарителя относительно совершаемого действия при оформлении договора. Еще одной причиной для аннулирования договора является ограниченная дееспособность дарителя, связанная с временным психическим расстройством на момент совершения сделки.
Договор дарения считается безусловной сделкой. Это означает, что даритель не вправе возложить на передаваемое имущество обременения в свою пользу или в пользу третьих лиц. Например, регистрационные палаты при оформлении сделок по дарению недвижимости иногда отказывают в регистрации договоров, если таковые содержат условия по сохранению права проживания в квартире самого дарителя или кого-то из членов его семьи или знакомых. Это отличает договор дарения от купли-продажи или завещания.

Он не требует обязательного нотариального заверения и дополнительных расходов. Оформить такой договор можно, предоставив в регистрирующий орган совсем незначительный пакет документов. К ним относятся непосредственно сам договор дарения, документы, подтверждающие право собственности дарителя на передаваемое имущество (свидетельства, предшествующий договор: купли-продажи, передачи, долевого участия, иные), выписка из домовой книги (в настоящее время большинство Росреестров не требуют и этого документа), иногда согласие супруга дарителя на сделку или заявление об отсутствии супруга. Срок регистрации составляет 11 дней и облагается пошлиной в размере всего 1000 рублей.

Нестандартные ситуации дарения

Например, при намерении собственника доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире продать свою недвижимость и при препятствиях со стороны других сособственников на совершение купли-продажи, договор дарения позволит устранить такие препятствия, так как на него не распространяется правило преимущественной покупки долевыми собственниками. Соответственно, предлагать последним купить долю или комнату и ждать ответа дарителю не придется.

То есть налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13%. Также не нужно подавать налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ обязанность по представлению налоговой декларации возлагается на физических лиц, получивших доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению).

Но если вы планируете подарить долю в квартире, то с 2017 г. требуется обязательное нотариальное заверение. Даже если все владельцы долей одновременно будут дарить, то сделка подлежат нотариальному удостоверению — ст. 42 Закона о регистрации недвижимости.

Можно ли дарить жилье с правом пожизненного проживания?

Если ваша сделка не требует обязательного нотариального заверения, то и нет смысла дополнительно оплачивать подобные услуги. Обычно, через нотариуса проводят сделку если в дальнейшем имеется большая вероятность оспаривания договора дарения. Но по большому счету, тот факт, что сделку провел нотариус, не сильно влияет на исход судебного разбирательства.

Если даритель был вменяемый и каких-либо угроз со стороны одариваемого не было, то признать сделку недействительной очень сложно. Если договор составлен правильно, то вероятность, что сделку можно оспорить, стремится к нулю. Если вы хотите подстраховать сделку, то возьмите справку из ПНД и НД на дарителя.

В настоящий момент участники рынка недвижимости практически не проводят сделки через нотариуса. Если бы нотариальная сделка имела существенное преимущество по сравнению с простой письменной сделкой, то банки, выдавая кредит, просто обязывали бы стороны проводить сделку с участием нотариуса. В итоге ни купля-продажа квартиры, ни дарение не проводят через нотариуса, все предпочитают экономить.



Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *